Тема 2.1. Методология оценки земли как специфического объекта недвижимости. Анализ особенностей рентных отношений

Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов. Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рассмотрение следующих аспектов:

1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.

2. Имущественные права на землю.

3. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры. Законодательное регулирование. У нас в стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

- федеральные законы;

- постановления Правительства Российской Федерации;

- ведомственные нормативные акты;

- нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135 ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136 ФЗ.

3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137 ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации и проведении торгов по продаже находя щихся в государственной или муниципальной собственности зе мельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

3. Правила проведения государственной кадастровой оценки зе мель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в не лесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постанов лением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278.

6. Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлени ем Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77.

К документам третьего уровня относятся нормативные докумен ты министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регули рование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические ре комендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение. К таким документам относятся методические рекомендации по оп ределению рыночной стоимости земельных участков, методики го сударственной кадастровой оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов Российской Федерации отно сятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей. Например, в Москве такими документами являются «Основные положения када стровой оценки земель и территориально экономического зониро вания г. Москвы», утвержденные распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784 РМ, «Методика расчета размера платы за пра во аренды земельного участка», утвержденная Правительством Москвы 13 ноября 2001 г. № 1022–ПП и ряд других документов. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Фе= дерации» дает понятие «рыночная стоимость», определяет объекты оценки и случаи обязательного определения рыночной стоимости. Из данного закона следует, что объектом оценки могут быть отдель ные материальные объекты или вещи, право собственности и иные вещные права на имущество, права требования, обязательства (дол ги), работы, услуги и иные объекты гражданских прав. Примени тельно к земле это означает, что объектом оценки могут являться зе мельные участки и различные виды прав, возникающие в связи с их использованием. Однако с экономической точки зрения оценка стоимости земли означает оценку конкретных имущественных прав на нее, дающих определенные выгоды тому или иному лицу, а не оценку собственно земельного участка, рассматриваемого в качестве вещи.

Земельный кодекс Российской Федерации уточняет виды сто имостных оценок земли и сферы их применения. Он закрепляет ис пользование для целей оценки земли показателей кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Согласно Земельного ко декса, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для це лей налогообложения1 и для иных случаев, предусмотренных Зе мельным кодексом и другими федеральными законами. В настоя щее время кадастровая стоимость земли прямо не связана с рыноч ной стоимостью земельных участков. Она определяется расчетным способом посредством применения ведомственных методик. Одна ко Земельным кодексом предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его ры ночной стоимости. Так, в пункте 3 статьи 66 указывается, что в слу 1 В настоящее время утвержденный на федеральном уровне порядок установления земельного и иных налогов с использованием показателей кадастровой стоимости земли отсутствует.

Оценка рыночной стоимости земли проводится в целях соверше ния сделки. В Земельном кодексе также предусмотрены случаи воз мещения рыночной стоимости земельного участка его собственнику при реквизиции (временном изъятии) и изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель Эти правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий. В соответствии с ними кадастровую оценку земель проводят Фе деральная служба земельного кадастра, ее территориальные органы и находящиеся в их ведении организации. К проведению кадастровой оценки земель могут привлекаться лица, имеющие лицензию на про ведение оценочной деятельности и прошедшие обучение методам ка= дастровой оценки земли. Для вступления в силу результаты кадастро вой оценки должны быть утверждены органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелес= ные и за изъятие земель лесного фонда предназначены для определе ния стоимости земель, которые переводятся из лесных в нелесные и изымаются из лесного фонда.

Перевод лесных земель в нелесные означает изменение вида раз решенного использования земель, например, для строительства до роги или карьера. Земли при этом остаются в государственной собст венности. Изъятие земель лесного фонда за плату означает их прода жу, но продажу по фиксированным ценам, которые установлены данными правилами, так же как цены выкупа земли под зданиями, строениями и сооружениями. В Правилах приводятся базовые раз меры платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, дифференцированные по группам древесных пород (хвойные, твердолиственные, мягколиственные), по классам бони тета или продуктивности лесов. Расчет платы за конкретные участки проводится путем применения коэффициентов, установленных эти ми же правилами.

Постановление Правительства РФ о порядке определения норма= тивной цены земли устанавливает порядок и основные принципы оп ределения нормативной цены земли. Нормативная цена представля ет собой фиксированный показатель стоимостной оценки земли. Сфера применения данного показателя четко не определена. В соот ветствии с законом о плате за землю нормативная цена должна была применяться для получения банковского кредита под залог земель ного участка; при передаче земли в собственность, установлении коллективно долевой собственности на землю, передаче земли по наследству. В некоторых субъектах Российской Федерации, где нор мативная цена установлена, она применяется для взимания пошлин при совершении сделок с земельными участками, при дифференци ации ставок земельного налога по оценочным зонам, для определе ния стоимости земельных долей, вносимых в уставный капитал. В Москве данный показатель не применяется. До принятия Земельно го кодекса и федерального закона о его введении в действие она при менялась в качестве выкупной цены земельных участков в населен ных пунктах, при продаже земельных участков для индивидуального предпринимательства.

Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельско= хозяйственного производства Данное положение устанавливает порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арен даторам, причиняемых изъятием или временным занятием земель ных участков, ограничением их прав или ухудшением качества зе мель. К убыткам относят стоимость жилых зданий, объектов куль турно бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово ягодных, защитных и иных многолетних насаждений; сто имость незавершенного производства; убытки (затраты), вызывае мые возникающими неудобствами землевладения и землепользова ния, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшен ного качества земель; убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли, упущенная выгода.

Положение также устанавливает порядок возмещения потерь (имеется в виду общество, государство), вызванные изъятием сель скохозяйственных угодий для использования их в целях, не связан ных с ведением сельского хозяйства. Данные потери выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сель скохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижения плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреж дений и организаций и возмещаются по нормативам стоимости ос воения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных уго дий для несельскохозяйственных целей. С юридической точки зрения, данные нормативы представляют собой плату за изменение категории земли и вида разрешенного ис пользования в результате предоставления сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд. С экономической точки зрения, данные нормативы представляют собой возмещение ущерба, причиненного обществу утратой сельскохозяйственных угодий, при знаваемых землями, обладающими особой ценностью. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимос ти земельных участков являются документом, раскрывающим основ ные положения принятых ранее Стандартов оценки, применительно к оценке рыночной стоимости земли. В них содержатся общие принци пы и методы оценки земли, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависи мости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как пред ставленные в них методы не дифференцированы в зависимости от ка тегории и вида использования земель, как это делается при кадастро вой оценке земли. Исключением являются земли сельскохозяйствен ного назначения, для которых уточняются особенности их оценки. Основными методами оценки земельных участков признаются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод ка питализации земельной ренты, метод остатка.

Стоимостные показатели, используемые в отечественных норматив= ных правовых документах В настоящее время у нас в стране существует довольно большое количество нормативных стоимостных показателей, применение ко торых является обязательным в тех или иных случаях, связанных с оценкой земли и природных ресурсов.

Данные показатели содержатся в целом ряде ведомственных до кументов, а порядок их применения устанавливается нормативными правовыми актами федерального и регионального уровня.

К таким показателям относятся:

- нормативная цена земли;

- кадастровая стоимость земельных участков;

- цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, уста навливаемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или му ниципальной собственности;

- нормативы освоения земель сельскохозяйственного назначе ния;

- минимальные ставки лесных податей за древесину, отпускае мую на корню;

- ставки лесных податей, устанавливаемые субъектами Россий ской Федерации за отдельные виды лесопользования, включая древесину, отпускаемую на корню;

- кадастровая стоимость участков лесного фонда (экономиче ская оценка);

- базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда;

- таксы в возмещение ущерба лесного хозяйства;

- неустойки за нарушения лесохозяйственных требований;

- таксы в возмещение ущерба, причиненные незаконным добы ванием объектов животного мира;

- стоимость лицензий за добычу охотничьих животных;

- иные виды стоимостных показателей, утверждаемых на реги ональном или местном уровнях, например, базовые ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, стоимость единицы площади местообитаний, компенсационная и восста новительная стоимость зеленых насаждений, стоимость ком пенсационного озеленения и др.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий сто имость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Исполь зуется при налогообложении сделок с земельными участками, а так же взимании государственных пошлин при наследовании земли, дарении и получении банковского кредита под залог земельного уча стка. Нормативная цена устанавливается ежегодно органами испол нительной власти субъектов РФ для земель различного целевого на значения по оценочным зонам, административным районам, посе лениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количест во оценочных зон и их границы, повышать или понижать установ ленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%. Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соот ветствующего целевого назначения.

Кадастровая стоимость земельных участков - расчетный стоимо стной показатель, предназначенный для определения налогообла гаемой базы по земле. Фиксируется в земельном кадастре, как один из основных показателей. Расчет кадастровой стоимости земельных участков должен проводиться по методикам, разрабатываемым Фе деральной службой земельного кадастра.

Цена земли под зданиями, строениями и сооружениями, устанавли ваемая субъектами Российской Федерации при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной соб ственности, является нормативным показателем, определяющим выкупную цену земельных участков, на которых расположены нахо дящиеся в частной собственности здания, строения или сооружения. Выкупная цена устанавливается Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в ставках зе мельного налога в зависимости от численности поселений. В поселе ниях с численностью населения свыше 3 000 000 человек цена земли устанавливается в размере от пяти до тридцатикратной ставки зе мельного налога за единицу площади земельного участка; в поселе ниях с численностью населения от 500 000 до 3 000 000 человек — в размере от пяти до семнадцатикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в поселениях с численностью населения до 500 000 человек — в размере от трех до десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Конкретные значения вы купной цены определяются субъектами Российской Федерации. До установления субъектом Российской Федерации цены земли приме няется соответствующая минимальная ставка земельного налога. При этом при продаже земельного участка к цене может применять ся поправочный коэффициент, учитывающий текущее использова ние здания, строения, сооружения. Поправочный коэффициент по основным видам текущего использования должен утверждаться Пра вительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3. В на стоящее такие коэффициенты Правительством не утверждены. По другим категориям земель размер выкупной цены устанавли вается нормами приватизационного законодательства.

Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд — применяются для возмещения потерь сельскохозяйственного про изводства при изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих паст бищ, находящихся в государственной или муниципальной собст венности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; изменении целевого назначения сельскохо зяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственнос ти граждан или юридических лиц. Также используются при исчис лении размера ущерба, причиненного деградацией и захламлением почв и земель. Утверждаются постановлением Правительства Рос сийской Федерации.

Минимальные ставки лесных податей за древесину, отпускаемую на корню, - это стоимостные показатели, устанавливаемые Правитель ством Российской Федерации, главным образом, для определения платежей за заготовку леса и иных видов лесных ресурсов. Использу ются практически во всех случаях связанных с применением стоимо стных оценок лесных ресурсов. После вступления в действие второй части Налогового кодекса могут быть отменены в связи с переходом на лесной налог.

Кадастровая стоимость участков лесного фонда — показатель сто имостной оценки лесных и нелесных земель, входящих в состав лес ного фонда. До принятия постановления Правительства РФ от 29 ап реля 2002 г. № 278 г. применялась при определении ставок платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в це лях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лес ным фондом, и (или) за изъятие земель лесного фонда. Показатели кадастровой оценки участков лесного фонда рассчитываются на ос нове ставок лесных податей и утверждаются территориальными ор ганами Министерства природных ресурсов.

Базовые размеры платы за перевод лесных земель в нелесные и базо= вые размеры платы за изъятие земель лесного фонда - стоимостные показатели, применяемый для расчета размера платы за перевод лес ных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда. Показате ли введены постановлением Правительства РФ от 29.04 2002 г. № 278 вместо ставок платы за перевод лесных земель в нелесные земли, ут верждаемых ранее органами власти субъектов Российской Федера ции на основе показателей кадастровой оценки участков лесного фонда.